前不久，拜访了一位客户，在梳理她的〖资产〗这一栏时，除了一辆车，剩余的全是10几套各种类型的“房产”。她擅长“短线房产投资”，如果不是因为这次疫情，让她领悟到〖投资房产其实比期货、期权的风险还高〗，不然在她的字典里，房产是“不会亏钱”的。

其实这位客户的案例也提醒了我，在投资房产前，必须清楚房产存在2个缺陷:

1、流动性差 ；2、资金占用率高。

因此，不管是投资配置 & 投机炒房， 【流动性 和 资金管理】是房产交易的两大〖命门〗。

说了这么多，我想你已经猜出今天的话题是什么呢？就是“房产”。如果你正好持有房产，或看好房产的前景，那么这次的分享会给你带来诸多【收获】。

如果在国内一二线城市的核心地段拥有“数套房产”，那确实会羡煞旁人。

但问题是……

房地产还有投资的价值吗❓

未来一二线城市的房产会不会下跌❓

未来哪个城市的房产更有升值空间❓

想要讲清楚这些问题，需要从多个角度和维度来向你说明！

在古代，人们主要以“种田打猎”为生，需要大量的劳动力。 而现代社会，农业机械化大大提高耕种面积和农作物产量(国外农产品价格只是国内的一半），能释放出数以亿计的劳动力。

随着工业化和科技的创新，让制造业、科技、金融、文化、众多企业的〖产业资本〗不断向核心城市聚集，大量社会财富进入核心城区。让大量拥有社会财富的人群开始追求各种精神和物质的享受。这时，第三产业～服务业需求，由此而生。比如: 重庆第三产业～饮食文化，就非常发达。

如果你去过一二线核心城市(北上广深），你会发现它们聚集并占有着优质的教育、卫生、医疗、就业、人才培养、城市交通配套等资源。

同时，一些省会城市还拥有:政治中心、文化中心、金融中心、科技中心、贸易中心、工业中心等核心功能，大大增大了就业机会。

所以，很多优秀年轻人，毕业后，基本会选择去一二线城市发展，因为他们想追求一番自己的事业，也想拥有更美好的生活。所以，他们会离开自己的家乡(三四五线城市）。

因此，富有社会竞争力的精英人群会携带自己的财富，不断向一二线城市迁移。这也导致一二线城市存有【大量且持续的购房需求】。

随着社会的发展，未来的中国会出现大量的农村消失，小城镇衰弱。而「人口迁移的观点」，会随着时间慢慢发酵，若干年后，全民认可。以后，三四线城市会不断为一二线城市输送人口和财富，最终，中国的未来会呈现一个「超级大都市」。

那是不是，只有我们中国才这样，其他国家都不是这样呢❓

NO。 其他国家也是这样。

韩国: 人口接近6000万，其中在首尔周边仁川市京畿道人口就接近2500万，超过韩国总人口的40%；

日本: 人口大概1.3个亿，其中东京都市圈人口达3800万，都市圈占总人口接近30%；

俄罗斯: 是全球国土面积最大的国家，总人口接近1.5个亿，其中莫斯科人口接近1300万，圣彼得堡人口是520万。

美国、加拿大、欧洲各国都是这样。

以上都能说明: 「未来人口迁移城市的趋势」。

所以，任何国家，随着科技进步，经济发展，人口就会不断向国家的〖核心城市靠拢、聚集〗。中国不是特例，这是人类社会发展的宿命。

既然有人看好房价会涨，同样也有人觉得房价会↓下跌，甚至崩盘！

有经济学家和媒体认为，中国的人口会出现“刘易斯拐点”(可理解为～劳动力短缺），它将导致～房价↓下跌❓

持这种观点的媒体，是用上世纪90年代的日本与中国做比较。当时日本劳动人口比例达到高峰，随后〖刘易斯拐点出现〗，同时房价也达到高峰值，并开始“断崖式”下跌。

其实，中国“购房需求的拐点”和“人口劳动力红利”(可理解为～当劳动力充足，劳动力价格低廉时，产品成本变得更低）消失的拐点，不在同一个时间点上。

为什么这么说？

因为人口的高峰期是22～30岁(适婚阶段），同时有购房需求。随着社会观念的变迁，一二线城市的结婚年龄，普遍比农村晚，直到今年房屋需求总量才有减少。但是，我们人口增长数量的下滑态势，是缓慢地。考虑到35～50岁富裕人群还有房屋改善需求，所以，一二线城市出现刘易斯拐点，还需要几年后。

聊到这里，有人会提出这样的问题:

Q: 会不会一二线城市的政府，突然向市场投入巨量土地，开发新楼盘❓

A: 这种情况，比国足获得世界杯冠军的概率还低！

因为一二线城市政府的收入是【土地财政＋营业税】(增值税上交中央）。为扩大建筑业、房产、金融、生活服务业，政府除了卖地，没有别的大头收入，如果一次性抛售大量土地，等于是杀鸡取卵，没有一点好处。所以，未来政府只会在土地投放节奏上，一点点往高卖。

Q: 市场会不会短期出现巨量二手房抛售情况呢❓

A: 这种可能性也不高。除非大家发现比房产更赚钱的东西，才会这样做。就算是股市，也得炒到2万点才行。

Q: 若上述某一个情况发生房产会崩盘❓

A: 可能性也不大。

目前，人民币被高估(不值钱），如果你把房子卖掉，变成现金，除非你有更好的投资渠道！

不然，中国每10年货币贬值一半，如果你手持现金，又有何意义？

既然，全球资本都是逐利的，人民币汇率被高估，中国资产泡沫又大，所以我们需要找一个【低洼地】，就是“一二线房产”。虽然它很贵，但土地是有限的，稀缺的，特别是世界超级大都会的核心地段，自古以来【物以稀为贵】，稀缺的地段就是一种保值。

Q: 中国会不会发生美国的次贷危机❓

A:  我们先来了解一下“真相”。

在2008年次贷危机之前，美国是实行〖零首付〗。次贷危机以后，美国年轻人购房首付是3%～4%左右，也就是100块，只需支付3～4块，你就可以买房了。

次贷危机怎样造成的呢？

在利益的驱使下，经纪人为赚取佣金，大量伪造购房者的实际收入和信用，而银行对贷款者的“个人风险能力”和“未来偿还性”没有做严格审查，导致大量购房者没有风险意识和还贷能力。

〖零首付〗在中国是很难实现的，目前国内首付大概是20%～30%以上，个人住房的市场杠杆非常低。虽然美国只有3亿人口，但是个人住房信贷已达到8万亿规模，仅次于GDP的总量，但是中国的GDP只有美国的2/5。

所以，这也反映出我们国家【没有彻底金融化】，金融还不发达。

如果非要再极端一点去做设想，假设房价暴跌30%以上，也只是最后一个〖买入高点〗的购房者吃亏，就像“击鼓传花”，不是所有人都吃亏。

就算吃亏者亏掉了首付，不到万不得已都不会恶意选择断掉供款。因为银行对恶意欠钱的客户会进行各种限制，比如: 不能坐飞机、火车、不能贷款等。

Q: 中国会不会出现日本地产大崩盘呢❓

A: 日本和中国的情况，是不同的。

19世纪80年代，日本经济飞速发展，已建成四通八达的地铁交通网络。到80年代末期，日本城镇化已完成80%，全国30%的人都住在东京都市圈，此时已达到成熟状态。在90年代日本房价大崩溃之前，日本已面临“老龄化社会”。

而中国的“户籍城镇化率”还不到50%，还有巨量的人口没有移到城市去，与世界相比，中国城镇化还有一段路要走。

Q:  限购买房，是不是真的很好❓

A: 我们需要清楚，房价的核心是由【供应和需求】来决定的。有时我们在新闻中看到，政府调控限购，打压房价，最终收益的人是谁了？炒房者。限制了谁？没资格购房的人或资金有问题没法买房的人。

每次被限购的城市，半年不到，房价全面上涨，一二线城市有房阶层会再次享受房产增值带来的财富。

这种操作，社会就会出现“两种阶层”。

如果政府想要下调房价，最有效的办法是——加大供应量，而不是人为操作。

如果单从投资来说，处于限购、限贷的城市，房价都会↑上涨。

本次分享，我们也邀请到～来自中国香港的James先生，为我们谈一谈他的观点: 

● 总结:

中国未来的大方向 ——人口大迁移

● 观察:

1、未来的中国是一个超级大都市

2、一二线城市的房价很稳固

◎ 这事跟你有什么关系？

James:  如果你生活在一二线城市，恭喜您，房子会涨

◎ 这事跟你的钱有什么关系？

James:  投资房地产

结语:

拥有一二线房产 ＝ 拥有稀缺资源 ＝

你是未来的“超级大富翁”